주택 취득세 계산기
주택 매매가와 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용면적을 넣으면 취득세(1~3%, 중과 8·12%)와 지방교육세, 농어촌특별세, 생애최초 감면을 반영한 총 납부액을 계산합니다.
주택 취득세 계산 방법
주택을 사면(유상취득) 취득세에 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙습니다. 과세표준은 실거래 신고가액입니다.
- 취득세 (지방세법 제11조 ①8): 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%. 6억원 초과 9억원 이하는 (취득가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100로 계산하고 소수점 넷째자리까지 반올림합니다. 7억 5천만원이면 (7.5 × 2/3 − 3)% = 2%입니다.
- 지방교육세 (제151조): 취득가액 × 취득세율 × 50% × 20%, 즉 취득세율의 10%(0.1~0.3%). 중과 대상이면 (4% − 2%) × 20% = 0.4%
- 농어촌특별세 (농어촌특별세법 제5조): 표준세율을 2%로 보고 계산한 취득세의 10% = 0.2%. 중과 대상이면 8%는 0.6%, 12%는 1.0%. 전용 85㎡ 이하 주택은 비과세
1주택 취득 시 매매가별 세금
| 매매가 | 취득세율 | 총액 (85㎡ 이하) | 총액 (85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 1% | 3,300,000원 (1.1%) | 3,900,000원 (1.3%) |
| 5억원 | 1% | 5,500,000원 (1.1%) | 6,500,000원 (1.3%) |
| 6억원 | 1% | 6,600,000원 (1.1%) | 7,800,000원 (1.3%) |
| 7억원 | 1.67% | 12,859,000원 (1.84%) | 14,259,000원 (2.04%) |
| 8억원 | 2.33% | 20,504,000원 (2.56%) | 22,104,000원 (2.76%) |
| 9억원 | 3% | 29,700,000원 (3.3%) | 31,500,000원 (3.5%) |
| 12억원 | 3% | 39,600,000원 (3.3%) | 42,000,000원 (3.5%) |
| 15억원 | 3% | 49,500,000원 (3.3%) | 52,500,000원 (3.5%) |
다주택 중과세율 (지방세법 제13조의2)
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 그 외 지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택은 1~3%) | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
중과세율은 지방세법 제11조 ①7나의 4%에 중과기준세율 2%의 2배(=8%) 또는 4배(=12%)를 더한 값입니다. 5억원 주택을 조정대상지역에서 두 번째로 사면 85㎡ 이하 기준 42,000,000원, 세 번째면 62,000,000원입니다.
- 주택 수: 세대 기준으로 세며, 이번에 사는 주택을 포함합니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원입주권·주택분양권·주거용 오피스텔도 주택 수에 들어갑니다. 2024년 이후 취득한 일부 소형 신축·비아파트 주택은 주택 수에서 빼는 특례가 있습니다(시행령 제28조의4).
- 일시적 2주택: 이사·학업·취업 등으로 새 집을 사고 3년(종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 주택을 처분하면 중과하지 않습니다(시행령 제28조의5). 기한 안에 처분하지 않으면 중과세율과의 차액을 내야 합니다.
- 중과 제외: 공시가격(시가표준액) 1억원 이하(수도권 외 2억원 이하) 주택 등은 중과하지 않습니다. 정비구역 안 주택은 예외입니다(시행령 제28조의2).
- 조정대상지역: 지정 지역은 국토교통부 고시로 바뀌므로, 계약 시점에 국토교통부·지자체 공고에서 확인하세요. 지정 고시일 전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 확인되면 지정 전 취득으로 봅니다.
생애최초 주택 구입 감면 (2028년 말까지)
본인과 배우자 모두 주택을 가진 적이 없고, 거주할 목적으로 취득가액 12억원 이하 주택을 사면 취득세를 최대 2,000,000원 줄여 줍니다(지방세특례제한법 제36조의3). 산출세액이 그보다 적으면 전액 면제입니다. 전용 60㎡ 이하이고 3억원(수도권 6억원) 이하인 아파트 외 공동주택·도시형 생활주택·다가구주택, 그리고 인구감소지역 주택은 최대 3,000,000원입니다. 미성년자는 제외되고, 취득 후 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면액이 추징됩니다.
이 계산기는 생애최초 감면을 취득세 본세에만 반영합니다. 감면할 때 지방교육세와 농어촌특별세를 어떻게 계산하는지는 법조문만으로 확정하기 어려워 감면 전 금액으로 표시했으니, 실제 고지액은 위택스나 관할 시·군·구청에서 확인하세요.
이 계산은 참고용입니다. 개인이 주택을 매매로 취득하는 경우만 계산하며 법인, 상속·증여, 토지·상가, 분양권 취득은 다릅니다. 기준: 지방세법 제11조·제13조의2·제151조(2026.7.1 시행), 시행령(2026.10.1 시행), 농어촌특별세법 제5조, 지방세특례제한법 제36조의3. 취득일로부터 60일 안에 위택스(wetax.go.kr)나 관할 시·군·구청에 신고·납부해야 합니다.
자주 묻는 질문
5억원 아파트(84㎡)를 처음 사면 취득세가 얼마인가요?
1주택이면 취득세 1% 5,000,000원와 지방교육세 500,000원로 합계 5,500,000원입니다. 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없습니다. 생애최초 감면 대상이면 취득세에서 2,000,000원이 빠집니다.
6억~9억 사이 집은 왜 세율이 소수점인가요?
가격이 6억원을 조금 넘었다고 세금이 갑자기 뛰지 않도록 1%에서 3%까지 가격에 비례해 세율이 올라가게 했기 때문입니다. 7억원이면 1.67%, 8억원이면 2.33%입니다.
일시적 2주택이면 취득세는 얼마인가요?
기한 안에 종전 주택을 처분할 예정이면 1주택과 같은 1~3% 세율로 신고합니다. 기한 안에 처분하지 못하면 중과세율로 다시 계산한 세액에서 이미 낸 세액을 뺀 차액을 60일 안에 신고·납부해야 하고(지방세법 제20조 ②), 신고하지 않으면 가산세가 붙습니다.
조정대상지역이 아닌 곳에서 2주택이 되면 중과되나요?
아니요. 비조정지역은 2주택까지 1~3% 일반세율이고, 3주택은 8%, 4주택 이상부터 12%입니다.
취득세는 언제까지 내야 하나요?
매매는 사실상의 잔금지급일(그 전에 등기하면 등기일)이 취득일이고, 그날부터 60일 안에 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 ①). 늦으면 가산세가 붙습니다. 실무에서는 보통 소유권이전등기 때 함께 냅니다.