1세대 1주택 양도소득세 계산기
집 한 채를 팔 때 양도소득세를 계산합니다. 12억원 이하 비과세 여부, 12억원 초과 고가주택 과세 비율, 보유·거주기간별 장기보유특별공제(최대 80%), 단기 양도 세율과 지방소득세까지 반영합니다.
1세대 1주택 비과세 요건
세대 전체가 국내에 주택 1채만 가진 상태에서 2년 이상 보유한 주택을 팔면 양도소득세가 없습니다(소득세법 제89조 ①3, 시행령 제154조). 취득할 때 조정대상지역이었던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다. 일시적 2주택, 상속·혼인·동거봉양 등으로 2채가 된 경우에도 일정 기한 안에 팔면 1주택으로 봅니다.
다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과분에 해당하는 차익에 세금을 냅니다.
계산 공식
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 고가주택 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액 (시행령 제160조)
- 양도소득금액 = 과세 양도차익 − 장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 2,500,000원 (1년에 한 번)
- 양도소득세 = 과세표준 × 세율, 지방소득세 = 양도소득세의 10%
장기보유특별공제율
보유 3년 이상이면 공제됩니다. 1세대 1주택이고 보유기간 중 2년 이상 거주했으면 표 2(보유 + 거주, 최대 80%)를, 아니면 표 1(최대 30%)을 씁니다(제95조 ②, 시행령 제159조의4).
| 기간 | 표 1 (일반) | 표 2 보유 | 표 2 거주 |
|---|---|---|---|
| 2년 | - | - | 8% (보유 3년 이상) |
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
표 1은 15년 이상 30%, 표 2는 보유 10년 40% + 거주 10년 40% = 80%가 최대입니다.
세율
| 보유기간 | 주택 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% (과세표준 1,400만원 이하 6%, 5,000만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1.5억 이하 35%, 3억 이하 38%, 5억 이하 40%, 10억 이하 42%, 초과 45%) |
지방소득세는 같은 과세표준에 위 세율의 10분의 1을 적용하므로 양도소득세의 10%입니다(지방세법 제103조의3).
15억원에 팔 때 보유·거주기간별 세금 (취득 7억원, 필요경비 2천만원)
| 보유 / 거주 | 장특공 | 세금 합계 |
|---|---|---|
| 3년 / 0년 | 6% | 38,509,900원 |
| 3년 / 3년 | 24% | 27,699,100원 |
| 5년 / 5년 | 40% | 18,089,498원 |
| 7년 / 2년 | 36% | 20,491,900원 |
| 10년 / 0년 | 20% | 30,101,500원 |
| 10년 / 10년 | 80% | 3,349,500원 |
같은 집이라도 실제로 거주한 기간에 따라 세금이 몇 배 차이 납니다. 거주 2년을 채우는지가 특히 중요합니다.
다주택자는 이 계산기로 계산하지 마세요
조정대상지역 주택을 2주택 이상 가진 세대가 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)를 더하고 장기보유특별공제를 배제합니다(소득세법 제104조 ⑦). 이 중과를 한시적으로 배제하던 특례는 2026년 5월 9일 양도분까지였고(토지거래허가구역 등 일부 경과 규정 제외), 현재는 다시 중과가 적용됩니다. 다주택 중과·임대주택 특례·상속주택 등은 경우의 수가 많아 이 계산기에서 다루지 않으니 세무 전문가와 상담하세요.
이 계산은 참고용입니다. 1세대 1주택(일시적 2주택 등 1주택으로 보는 경우 포함) 기준이며, 주택 부수토지 면적 초과분, 분양권·조합원입주권, 상속·증여받은 주택의 취득가액·보유기간 특례, 비거주자, 감면주택은 반영하지 않았습니다. 기준: 소득세법 제89조·제95조·제103조·제104조, 시행령 제154조·제159조의4·제160조(2026.10.1 시행), 지방세법 제103조의3. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해야 합니다.
자주 묻는 질문
집을 12억원에 팔면 양도세가 없나요?
1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)을 갖췄다면 12억원 이하까지는 비과세입니다. 1원이라도 넘으면 초과 비율만큼 과세되는데, 그 비율이 작아 세금도 크지 않습니다.
장기보유특별공제 80%는 어떻게 받나요?
1세대 1주택으로 10년 이상 보유하고 그 기간 중 10년 이상 거주하면 보유 40% + 거주 40% = 80%입니다. 거주기간이 2년 미만이면 1주택이라도 일반 공제율(최대 30%)만 받습니다.
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득세, 법무사·중개보수 같은 취득·양도 비용, 발코니 확장·샷시 교체·보일러 교체처럼 집의 가치를 높인 자본적 지출이 들어갑니다. 도배·장판 같은 수선비는 빠지며, 적격증빙이나 금융거래 증빙이 있어야 합니다.
2년 안에 팔면 세금이 얼마나 되나요?
주택은 보유 1년 미만이면 양도소득 과세표준의 70%, 2년 미만이면 60%가 단일세율로 붙고 지방소득세 10%가 더해집니다. 비과세도 받을 수 없어 차익 대부분이 세금으로 나갈 수 있습니다.
양도소득세는 언제 신고하나요?
잔금일(양도일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다. 비과세 대상이어도 12억원 초과 고가주택은 신고해야 하며, 홈택스에서 직접 신고할 수 있습니다.